• 13.01.2016

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    Vorzeitig aus dem Mietvertrag

    Was ist bei der Suche eines Nachmieters zu beachten?

    Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Im vorliegenden Fall stand für Mieter eines Einfamilienhauses aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels ein Umzug in eine andere Stadt an. Im März 2013 baten die Mieter daher um eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, der jedoch noch bis April 2015 lief – vorheriges Kündigungsrecht ausgeschlossen. Die Vermieterin war jedoch bereit, die Mieter aus dem Mietvertrag vorab zu entlassen, sofern sie einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Voraussetzung war, dass dieser unter anderem Erklärungen zu den Familienverhältnissen und seiner Bonität abgäbe. Die Mieter durften für die Nachmietersuche auch einen Makler beauftragen, dessen Firmenschild sollte jedoch nicht am Haus angebracht werden.

    Im Januar 2014 fanden die Mieter einen Nachmieter. Dieser weigerte sich allerdings, die erforderlichen Erklärungen abzugeben. Deshalb lehnte es die Vermieterin ab, für einen Besichtigungstermin eine Anreise von 120 km auf sich zu nehmen. Da die Mieter die Anforderungen an den Nachmieter für zu hoch hielten, zogen sie vor Gericht.

    Sowohl das Amtsgericht Mühlheim an der Ruhr als auch das Landgericht Duisburg gaben dem Mieter Recht. Die Anforderungen für die Stellung eines Nachmieters seien unangemessen und der Mieter daher von der Verpflichtung, einen Nachmieter zu benennen, befreit. Die Vermieterin habe die Suche nach einem Nachmieter gezielt über Gebühr erschwert, so dass sie nicht erfüllt werden können. Außerdem sei es widersprüchlich, dass die Vermieterin zwar die Stellung eines Nachmieters akzeptiere, jedoch die Suche der Mieter boykottiert habe. Dagegen legte die Vermieterin Revision ein.

    Mit seinem Urteil vom 07. Oktober 2015 (VIII ZR 247/14) entschied der BGH zu Gunsten der Vermieterin und stellte klar: Möchte ein Mieter aufgrund besonderer Umstände vorzeitig aus einem längerfristigen Mietverhältnis entlassen werden, obliegt es ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über die in Frage kommende Person aufzuklären und alle notwendigen Informationen über Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu beschaffen.

    Laut BGH galt dies entsprechend im vorliegenden Fall, damit sich die Vermieterin ein Bild über den potenziellen Nachmieter und seine Bonität machen könne. Die Vermieterin müsse sich auch nicht aktiv an der Suche beteiligen. Es sei Aufgabe der Mieter, sich um Mietinteressenten zu bemühen, Besichtigungstermine durchzuführen sowie Unterlagen über Bonität und Zuverlässigkeit anzufordern. Auch habe sich die Vermieterin nicht widersprüchlich verhalten. Eine Anreise von 120 km könne sie von einer Vorauswahl möglicher Nachmieter und hierzu entsprechender Informationen abhängig machen. Und Werbemaßnahmen des Maklers brauche sie auf ihrem Grundstück auch nicht hinnehmen.